强化地产资金监管 对实体融资和房地产行业有双重意义
强化地产资金监管 对实体融资和房地产行业有双重意义
强化地产资金监管 对实体融资和房地产行业有双重意义，每经特约评论员 李宇嘉-://m.yixiin/21-0-0-1 7月30日的-会议，明确了“不将房地产作为短期-经济的手段”的政策基调。就在大约同一时期，央行也连续在几次会议上重点谈及房地产。 首先是7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议明确指出，“房地产行业占用信贷资源依然较多”，并强调要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 8月2日，央行召开下半年工作电视会议，再次重申持续加强房地产市场资金管控的要求。 随即，银-办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银-地产业务专项检查工作。 央行强化房地产融资监管，这是推进金融供给侧结构性改革的重大举措，旨在引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资，也符合近年来房地产调控的主旋律。 2016年，房地产新增贷款占各项贷款的比重达44.8%，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达25%，个人住贷款余额（18万亿元）同比增速达38.1%，资金有过多、过快流入地产的趋势。 在此背景下，从2017年开始，控制居民过快加杠杆、控制资金违规流入房地产，就成为金融监管的重点。2017~2018年，房地产贷款余额增速分别下降6.1和0.9个百分点，2018年贷款增量占比（39.9%）下降1.2个百分点。 今年上半年，房地产贷款余额增速（17.1%）比上季度末下降1.6个百分点，房地产新增贷款占比（33.2%）比上年全年降低6.7个百分点。但是，资金过快流入地产、违规接济开发商融资的现象仍未能完全避免。 今年5~7月份，住户部门中长期贷款分别占新增贷款的39%、29%、41%，7月再次突破了40%的监管红线。如果考虑到居民部分短期贷款（比如-和消费贷款）也流向地产的事实，新增贷款恐有一半左右投入到了房地产。正如银-郭树清在6月曾表示的那样，“必须正视一些地方房地产金融化问题，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。 近一段时期，开发商资金来源明显有所改善。上半年，开发商资金来源同比增速在7%~9%波动，明显好于去年上半年2%~5%的水平。其中，国内贷款告别去年负增长的局面，上半年实现8.4%的增长，自筹资金也逐月好转。 但与此同时，实体经济融资形势依然严峻。6~7月份企业新增中长期贷款占比分别仅为22.6%、34.7%，虽然有回升迹象，但总体仍处在较低水平。 再看非银行融资。今年上半年，信托等非银金融行业试图在“关窗”之前抢先机、早投放，由此土地前端融资、理财和委托贷款等渠道融资泛起。根据用益信托网的数据，一季度新增房地产信托项目金额占新增信托项目总金额的19%，去年同期这一比值仅为10%；二季度房地产信托募集资金1958亿元，环比增长6.85%；从各领域募集资金占比看，二季度房地产类信托规模占比41.74%，环比大增4.73个百分点。 根据刚刚发布的今年二季度金融机构贷款投向报告，上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%，而房地产行业贷款增速高达16.9%。由于社会资金投放的总体规模是有限的，房地产不但会挤占有限的信贷资源，还将抬高整个社会的融资成本。这对制造业、民营和小微企业显然将产生极其负面的影响。 国家-刚刚发布的7月份经济运行数据显示，今年1~7月民间投资增速为5.4%，其增速水平只有房地产开发投资增速（10.6%）的一半多一点。另外，国家致力于打造消费增长的新引擎，上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。而在高房价和消费的相互关系上，权威研究早已给出确定的结论。7月央行发布的《区域金融运行报告（2019）》，以量化分析确定无疑地指出，居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。 计量结果表明，在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素以后，居民杠杆率水平上升1个百分点，社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。基于此，即便有部分市场人士认为靠楼市能促进消费，换来的只是短期繁荣。然而普通居民加杠杆，损失的将是消费的潜力和可持续增长，也就不利于经济结构转型。 因此，我们看到，近期房地产新投放贷款重回额度控制，按揭利率应声反弹，多个城市房贷利率上浮幅度增加。另外，开发商的各种融资渠道（境内外债券发行、信托、开发贷款等）等也趋于严格。 与此同时，近期房价明显上涨的城市，纷纷重启限价政策，意在压缩投资买房的收益空间，不给资金流入房地产以正面激励。特别是，全球主要经济体保持货币宽松的趋势越来越明显，为了应对资产价格上涨预期，我们更要建立起资金和楼市的-，疏通资金流向实体的传导渠道。 当然，强化资金管控，并非为了打压房地产，而是规范资金和地产的对接渠道。无论是5月中旬的银保监23号文（针对银行、信托房地产贷款），还是7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导，又或者是7月12日-对房企境外发债提出新要求（存量债务置换在备案登记材料中列清），政策力度并未超过2017~2018年去杠杆时的范畴。比如，“去通道”和“穿透式监管”，目的主要是防范执行层面的放松和新的监管套利；“堵后门、开前门”，打击的是开发商假股实债、股权收益权、特定资产收益权等违规给地产融资的各类通道。 实际上，对于符合要求的贷款类和真股权投资，银行和信托一直是敞开大门的。目前来看，房地产行业融资有向高等级龙头集中的趋势，今年顺利发债融资的房企主要是AA-主体，AA+级房企累计债券净融资尚为负，遑论A-及以下评级的主体。因此，以融资重塑企业行为，也更有利于行业健康发展。 （作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）。鄂尔多斯创业投资发布。更多强化地产资金监管 对实体融资和房地产行业有双重意义最新相关信息：
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