房企的商业生意|龙湖商业：2022年商场收租94.3亿元，今年要“逐步把出租率抓上来”
每经记者：王佳飞 每经编辑：魏文艺4月18日，在上海今年首批集中供地首日出让中，龙湖和建华联合体以底价24.7995亿元竞得上海嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块，占地面积54964.2平方米，计容建筑面积116703平方米。《每日经济新闻》记者注意到，42-07是商办地块，计容面积4.44万平方米，商业60%、办公40%。也就是说，龙湖又要在上海打造商业项目了。早在十几年前， 龙湖管理层便提出要“持商业”。在不久前的2022年度业绩会上，龙湖董事长兼CEO陈序平更是表示，“预计在未来五年以内（非地产开发）利润占比非常有希望达到50%以上。”可见，商业等非地产开发业务正在龙湖的战略中变得愈发重要。商场租金收入连涨5年作为龙湖旗下最为响亮的商业地产品牌，“天街”的名气甚至要压过龙湖旗下各类房产品牌系。“自从丽泽龙湖天街开业之后，这里就成了（我购物的）第一选择。我觉得区别于其他商场，这家天街最吸引我的优势，一是区位交通方便，但地铁出入口还不能直接进入这一点略有欠缺，不过瑕不掩瑜；二是空间感很棒，尤其是灯光设计和整体配色，出门还可以欣赏丽泽商务区建筑，让人心情愉悦；三是垂直动线设计合理，且购物中心将写字楼包含在内，设有直通电梯和通道，电梯速度非常快；四是洗手间十分干净整洁，且类型齐全，设置合理。”4月19日，北京的田女士通过微信向《每日经济新闻》记者谈了自己对龙湖天街的看法，“从吃喝玩乐的角度看，吃喝方面的品牌引入较多，比较能满足个人需求；而玩乐方面感觉品类不如其他竞品丰富。此外，外部交通动线设计方面，比如地面人车分流、出租车等候点等细节上还有待完善。”北京丽泽龙湖天街现场 图片来源：每经记者 王佳飞 摄对于目前北京的龙湖天街，田女士表示，“给我的感觉是整体设计上比较有特点，品牌认可度高，但是相互之间差别也不小，个别天街的品牌引入有些混乱，缺乏明确的主题和定位，属于去过一次就不太愿意想再去第二次的那种。”事实上，商业等非房地产开发业务目前在龙湖的业务构成中显得愈发重要。龙湖在2022年的合同销售额为2015.9亿元，而在2021年龙湖则实现了合同销售额2900.9亿元。这也意味着，与2021年相比，龙湖的合同销售额下降了约30.5%。但另一方面，2022年龙湖的运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%；商场租金收入为94.3亿元，同比增长16%，近5年的复合增长率达27%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7；运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%。这在龙湖2022年2505.7亿元的营业收入中，225.4亿元的股东核心净利润就越发凸显了。近5年龙湖商场租金收入情况 来源：企业年报今年1-3月，龙湖实现经营性收入约62.5亿元（含税），其中运营收入约为31.9亿元（含税）、服务收入约为30.6亿元（含税）。这个数据也符合龙湖所说的“商业是业绩的压舱石”。同时，陈序平的精力也更多放在了商业等非房地产开发类业务上，在业绩发布会中，他回答的都是此类问题。谈及龙湖经营性业务的运营及服务方面，陈序平表示，“未来，这两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年这两块业务利润占比是27%，我们预计在未来五年以内利润占比是非常有希望达到50%以上的，这应该也会是行业头部企业中为数不多的。非地产开发利润占比50%以上的，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。”在陈序平看来，“目前龙湖经营性利润占比大约为27%，对未来5年非地产开发利润占比预计能达到50%以上还是很有信心的。”“逐步把出租率抓上来”值得一提的是，4月18日龙湖拿地，也是该公司连续第3年加码上海。2021年，龙湖以联合拿地方式获取上海江桥的商住办地块及自贸区临港新片区纯宅地，即现在的龙湖南山虹桥天玺领峯、国贸象屿龙湖•星璟原项目；2022年，龙湖竞得松江广富林纯宅地，后开发了龙湖松江•御湖境项目。近期龙湖拿地意愿明显提升，陈序平此前曾表示，“土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”龙湖高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，“在城市聚焦方面，我们会坚持按照我们的20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域；另一方面，在拿到土地之后，将通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。”截至2022年末龙湖商业投资情况 来源：企业年报在北京，龙湖目前有包括亦庄天街在内的6座天街、1座星悦荟。全国来看，龙湖商业已在全国32座城市累计获取139个项目，推进高能级城市的网格化布局，截至2022年12月31日，龙湖已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。根据年报，2023年龙湖预计有重庆礼嘉天街C馆、苏州胥江天街、长沙芙蓉天街等商业项目开业，另有无锡锡山天街、厦门集美天街等19座商业在2024年及以后开业。在业绩会上，龙湖方面提到，“今年龙湖预计新开商业项目11个，当年新开项目对2023年的租金收入贡献预计将超过4个亿。”对于2023年，陈序平表示，“龙湖商业会逐步把出租率抓上来，出租率争取在半年的时候重新回到正常水平。同时，结合现在整个疫情后大家关于消费习惯，包括不同客群对消费业态的需求变化，也在做产品的迭代和品牌的提升，包括一些商家组合的焕新，这块我们还是非常非常有信心的。”值得注意的是，陈序平此前曾说过，“我们选择了一条更为辛苦的路，在降负债的同时增加利润，相当于在体重不增的情况下去增肌，这需要更加的自律，更加注重资产质量。”可以看到，龙湖的商业生意是其“辛苦的路”中的重要一环。
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